買い取りへ

次に誰に買い取ってもらうかです。不動産会社に頼むことになると思いますが、借地権を取り扱っていない不動産会社もあります。最終的に地主との交渉が破談となれば、売買が不成立となるため面倒を避ける会社もあるのです。ですので、借地権の買い取りの専門家がいる専門業者に頼むことになります。

借地権買い取りの専門業者に頼む場合、二つのケースが考えられます。一つには第三者の買い取りを専門業者が仲介するパターン。もう一つは専門業者自身が買い取るパターンです。第三者の買い取りは第三者が支払う金額が分かるので、ある程度納得できると思います。また、借地権の取扱いの難しさからすれば仲介手数料が通常の不動産売買より高額になるのは致し方ないことです。

気になるのは、専門業者自身が買い取るパターンです。借地権の買い取りは、特殊なものであり複雑に法律が絡み合うため、素人には分かりづらいです。専門業者に頼むとしても、無知をいいことに極端に安い値段で買い取られてしまうかもしれません。必ず複数の専門業者に査定を頼むことになります。

もちろん、第三者に買い取りをしてもらうより、借地権買い取りの専門業者に買い取ってもらった場合の方が借地権の値段は大分低くなってしまいます。買い取りを探すという手間が省かれ、手早く借地権を現金化できるのでしょうがないといえます。相続した借地権には多数の利害関係者がいるため、それに伴う困難から早く解放されたければ借地権買い取りの専門業者に買い取ってもらうというのは有効な選択肢です。

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承諾料っていくら?

ところで、地主に対する承諾料っていくらなのでしょうか。一般的に承諾料は借地価格の1割前後であると言われています。借地価格は、更地価格に借地割合を掛け合わせることで求められます。国税局は税金算定のために各土地に借地割合というのを設定しています。住宅地で更地のおよそ6~7割です。ところで借地権価格は実際に売れる値段ではありません。この場合の借地権価格はあくまで税金算定のものです。

では、借地権を売却した場合の借地権の買い取り価格って一体いくらなのでしょうか。こればかりはあらかじめ答えることは難しいです。借地権の存続期間、性質などによって変動するからです。反対に、新たに家を買ったり家を建てたりする場合に買主が不動産会社等から借地権を買い受ける値段は所有権と比較しておよそ6割から7割くらいになると思います。この安さこそ借地権の魅力と言えます。

借地上の建物を建て直す場合にも変動します。その場合、借地の存続期間が延びることがあるからです。借地上の建物を建て直す場合、借地権の移転に対する承諾料の他に建て替えの承諾料を払う必要があります。同じような建物で個人住居あれば、更地価格の2~5%くらいです。個人住居をマンションにしたりする場合は、10~15%くらいになります。

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まずは法律関係の確認

借地権が相続された場合、まずしなければならないのが法律関係の確認です。借地権契約がどうなっていたのかまたはどうなっているのか確認しなければなりません。借地権契約はとても長いので契約書が残っていない場合もあります。また、借地権は通常登記されていません。仮に借地権契約の契約書があったとしてもきちんと地代を払っていない場合、債務不履行で解除されてしまいます。また、ときどき借地権契約が地主の好意で使用貸借契約に変わっていたなんて場合もあります。使用貸借契約は契約者本人が死亡したらその時点で終了です。あまりにも地代が安かった場合も土地の賃貸借契約とは認められない場合もあります。借地権の存在を確認することこれが第一です。

被相続人に借地権があったとして、相続で借地権が移転したら地主に承諾料を払う必要はあるのでしょうか。これは払う必要はないです。ただし、遺贈の場合は、地主に承諾料を払う必要が出てきます。

ここまで来てようやく借地権が存在するということを確認できました。しかし、通常相続人は複数です。個人で借地権の買い取りをしてもらう場合、遺産分割協議書で建物の所有権を個人に帰属させてもらう必要があります。相続人全員で借地権の買い取りをしてもらう場合には全員が売主にならなくてはいけません。遺産分割協議の場合は他の相続人に判子料を、全員で売主になる場合は他の売主に売却額の案分を支払う必要があります。

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借地権の買い取り

借地権を相続したらどうしますか。現在自分が住んでいるところに不満がなければ、まず売ることになるでしょう。しかし、借地権って買い取ってもらえるのでしょうか。

そもそも借地権とは何でしょう。借地権は、建物所有を目的とする地上権・土地賃借権のことをいいます。一般的に駐車場のために土地を借りていても借地権というかもしれませんが、それは借地借家法で保護される借地権ではありません。建物所有のための借地権は、人の生活基盤である建物の基礎となる権利であるため、借地借家法により特別の配慮がなされているのです。

借地権は、土地に建物を建てる権利であり財産といえるので、相続の対象となります。当然相続税もかかりますし、売ることもできます。よって借地権は買い取ってもらえます。

しかし、借地権の買い取りというのは特殊です。車の買い取りのようには行きません。なぜなら、借地権の買い取りには地主の承諾が必要であるからです。借家借地法に借地権の移転には地主の承諾が必要であると規定されているのです。

なぜ地主の承諾が必要であるのでしょう。まず、借地権契約というのは家を建てるための契約ですからとにかく長いです。最低でも30年からとなっています。長い契約関係に入るのであるから誰が契約相手かは地主の重大な関心事です。また、自身の土地を使わせるということからも相手方が気になります。こうしたことから、借地権の買い取りには地主の承諾が必要とされているのです。

地主の承諾などの借地権の特殊性から、借地権の買い取りにはさまざまな困難が待ち受けます。

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